Chinese huizenmarkt, weer aantrekkelijk?

Na Evergrande weer de moeite waard, of blijft het een zeepbel?

China heeft ervoor gekozen om met het laten vallen van Evergrande het begrip ‘moral hazard’ te introduceren op de Chinese kapitaalmarkten. Nog niet zo lang geleden gingen Chinese bedrijven nooit echt failliet, de Chinese staat zocht altijd een oplossing. Dit zorgde ervoor dat particulieren voor het hoogste rendement op een ‘spaarrekening’ alleen maar keken naar het rendement en niet naar het risico. Op zichzelf is de introductie van het begrip risico een gezonde ontwikkeling voor financiële markten, maar de introductie zelf is niet zonder risico’s. Eén daarvan is het domino-effect, dat er na Evergrande meer projectontwikkelaars volgen. Nu heeft China maar liefst 100.000 projectontwikkelaars en verschillende zwakkere broeders zijn al in de problemen gekomen. Dat het introduceren van moral hazard geen sinecure is, hebben we gezien toen de Fed er in 2008 voor koos om Lehman te laten vallen en tegelijkertijd Merrill Lynch te redden door het onder te brengen bij Bank of America. Bernanke had in de zomer van 2008 al aangegeven dat de Fed niet elke financiële instelling kon redden, ook omdat dit in de toekomst ervoor zou zorgen dat bankiers te veel risico zouden nemen. De consequenties als het fout zou gaan, zijn dan voor de staat, terwijl de opbrengsten zo lang het goed gaat naar de banken gaat. Op het moment dat kredietverleners zich beseffen dat ze zelf op de blaren moeten zitten als het fout gaat, is de kans op speculatieve zeepbellen opeens veel kleiner. Dat is wat China wil bereiken. 

Probleem in China zijn niet zozeer de kapitaalmarkten als wel de omvang van de Chinese huizenmarkt. Het is veruit de belangrijkste bestemming voor Chinees spaargeld. De Chinese huizenzeepbel is vooral gefinancierd met spaargeld. Aan de ene kant verlaagt dit het risico op besmetting, maar aan de andere kant heeft het hierdoor potentieel een grote invloed op de consumptie. In de afgelopen weken is ervoor bijna 300 miljard dollar aan hypotheken tegengehouden. Dat heeft meteen al invloed op 230 projecten in 80 steden. Nu zijn volgens de grote roerganger Xi huizen om in te wonen en niet om mee te speculeren, maar Xi zal zich ook realiseren dat de huizenprijs een belangrijke rol speelt in de sociale stabiliteit. De reden dat deze hypotheken niet zijn verstrekt, heeft te maken met pogingen van de overheid om excessief lenen tegen te gaan. Tegelijkertijd zijn kopers nu ook beducht voor prijsdalingen. Wat niet helpt is een schandaal in Henan waarin er veel slachtoffers zijn van een bankfraude.

Maar liefst 70 procent van de Chinese particuliere welvaart zit vast in de huizenmarkt. Circa 30 tot 40 procent van het leningenboek van een gemiddelde bank bestaat uit vastgoedfinancieringen, terwijl de verkoop van land goed is voor 30 tot 40 procent van het inkomen van de lokale overheid. De grootste hypotheekverstrekker is China Construction Bank. Die bank is nu bezig met een pilot met lokale overheden om projecten verder te ontwikkelen. Eerst de huizen afbouwen voordat ze worden verkocht of verhuurd. Men hoopt daarmee de huizenmarkt weer vlot te trekken.

In aanloop naar de partijconferentie eind dit jaar wordt de tweede jaarhelft in China vooral bepaald door de aanpak van het coronavirus en de ontwikkeling van de vastgoedmarkt. Inmiddels is het aantal coronagevallen weer opgelopen tot het hoogste niveau sinds mei en dreigen de problemen op de huizenmarkt te zorgen voor een neerwaartse spiraal. De Chinese overheid wil graag terug naar een groeipad van 5,5 procent, maar na de teleurstellende groei over het tweede kwartaal van slechts 0,4 procent, zitten steeds meer analisten op een groeipercentage van een procent of drie.

Het wachten is nu op nog meer maatregelen van de Chinese overheid om de huizenmarkt weer op gang te krijgen, waaronder een verlaging van de hypotheekrente. Ook wordt er gesproken over de mogelijkheid dat betrokkenen tijdelijk hun hypotheek niet hoeven af te lossen. Verder staat er een infrastructuurpakket klaar ter waarde van 1,1 biljoen dollar. Daarmee zijn lokale overheden nog niet geholpen, omdat zij voor een derde van hun inkomen afhankelijk zijn van de vastgoedmarkt.

Verder heeft ook de Chinese economie last van het extreme weer. Na recordtemperaturen worden er nu veel overstromingen gemeld. Maar er is al veel slecht nieuws verdisconteerd in de koersen van Chinese aandelen. Daarnaast ook veel onzekerheid. Dat kan ervoor zorgen dat bijvoorbeeld het bekend worden van de boete voor Didi zorgt voor meer zekerheid en koersherstel. Ook gaan Biden en Xi binnenkort met elkaar in gesprek, al wordt dat gesprek wel doorkruist door een bezoek van Nancy Pelosi. In de jaren negentig waren er wat schermutselingen toen haar voorganger Newt Gingrich Taiwan bezocht. Dit keer zouden er daardoor volgens berichten binnen de communistische partij wel eens Chinese militaire vliegtuigen over Taiwan kunnen vliegen. Dat is dan een negatieve uitkomst. Positief zou zijn als Biden met Xi overeenstemming zou kunnen bereiken over lagere handelstarieven (sinds Trump niet verlaagd) en een oplossing voor de notering van Chinese bedrijven aan de Amerikaanse beurs.

Ondanks alle ruis, staan voor beleggers de signalen in China op groen. De overheid doet er alles aan om de economie te stimuleren. De liquiditeit verbetert door de stimulerende maatregelen van de Chinese centrale bank en in tegenstelling tot in de Verenigde Staten is de waardering laag. In alles lijkt China voor beleggers op het spiegelbeeld van de Verenigde Staten. Daar remt de overheid de economie, draait de Fed de kraan dicht en zijn waardering in historisch perspectief nog altijd hoog. Mogelijk gemaakt door de inflatie die problematisch hoog is in de VS, maar juist bescheiden in China. Buitenlandse beleggers zijn gelet op het gewicht van China in de wereldeconomie nog altijd sterk ondervertegenwoordigd in China.

Via: Auréus