Direct vastgoed in 2023

In 2026 komt er een vermogensaanwasbelasting, wat voor particuliere investeerders in vastgoed betekent dat zowel het directe (huur) als het indirecte (waardestijging) rendement wordt belast.

In 2026 (wordt waarschijnlijk 2027 gelet op de capaciteit bij de belastingdienst) komt er een vermogensaanwasbelasting, wat voor particuliere investeerders in vastgoed betekent dat zowel het directe (huur) als het indirecte (waardestijging) rendement wordt belast. Het feit dat dit deels ongerealiseerde rendementen zijn, maakt voor de fiscus niet uit, want die gaat er van uit dat de vastgoedinvesteerder ook nog wel andere beleggingen achter de hand heeft. Los van het feit dat er ook mensen zijn die uitsluitend in vastgoed beleggen (het is immers wereldwijd de grootste beleggingscategorie) betekent dit dat de fiscus ook een grote invloed gaat krijgen op de beleggingsmix. Als elk jaar de belastingen uit de liquide beleggingen moeten worden voldaan, wordt het illiquide deel (waaronder vastgoed) na verloop van tijd steeds groter. Verder wordt er vaak vastgoed aangehouden als aanvulling op het pensioen. Voor wat betreft directe inkomsten uit dat vastgoed, blijft er na de fiscale heffing in de toekomst weinig (pensioen) meer over.

In aanloop naar 2027 is er sprake van een overbruggingsstelsel box 3. In 2023 wordt de particuliere belegger in vastgoed daarmee geconfronteerd. Overbrugging lijkt te betekenen een geleidelijke overgang naar het nieuwe stelsel, maar dat is het niet. Net zoals jarenlang de bankspaarders te hoog werden belast, dreigt hetzelfde nu te gebeuren met de investeerders in vastgoed. Voor de fiscus zijn er nu drie categorieën: banktegoeden met een extreem laag forfaitair rendement, schulden met een forfaitair rendement dat aansluit bij het langjarig gemiddelde van de hypotheekrente (nu 2,5 procent) en overige bezittingen met een forfaitair rendement van 6,17 procent. Onder de laatste categorie valt vastgoed, maar de hypotheek op dat vastgoed valt onder de tweede categorie. Over dat forfaitaire rendement gaat de belasting in 2023 omhoog naar 32 procent, in de jaren daarna wordt het elk jaar met 1 procent verhoogd. De fiscalist Luc van Dijk rekende in Vastgoedjournaal uit wat de gevolgen zijn voor de particuliere belegger in vastgoed. In dit voorbeeld is geabstraheerd van de leegwaarderatio. Die leegwaarderatio is afhankelijk van de huurprijs in relatie tot de WOZ-waarde, maar gaat bij een huurprijs van tussen de 4 en de 5 procent van 67 procent naar 95 procent. Ook bij andere procentuele huurprijzen gaat de leegwaarderatio duidelijk omhoog wat betekent dat extra 20 tot 30 procent van de onderliggende WOZ-waarde moet worden meegenomen in de aangifte. Wie verhuurt aan zoon of dochter mag voortaan uitgaan van het hoogste percentage van 100 procent. Dat terwijl veel huren omlaag gaan omdat minister Hugo van Dijk de huurbescherming fors gaat uitbreiden waardoor huren in het hogere segment (de middenhuren) omlaag komen. Verder wordt de huur van woningen met lagere energielabels ook verlaagd. In het hierna geschetste voorbeeld wordt uitgegaan van een waardestijging van het pand, terwijl er in de huidige markt eerder sprake is van een waardedaling. Voor de berekening van forfaitair rendement maakt dat niet uit. Er zijn drie uitwerkingen. Uitwerking A betreft de situatie onder het huidige regime (2022), uitwerking Bbetreft de situatie onder de overbruggingsregeling (2023 – 2025) tegen een tarief van 34 procent en uitwerking C betreft de situatie dat de huur wordt ‘gereguleerd’ en daarmee wordt verlaagd.

Bij uitwerking A is de belastingdruk 39 procent, terwijl de fiscus uitging van 30 procent oplopend naar 34 procent. Dat komt omdat het rendement lager ligt dan door de fiscus verondersteld met het forfaitaire rendement. Bij uitwerking B gaan in dit voorbeeld vrijwel alle inkomsten inclusief de waardestijging op aan de belastingen. Wie in dit voorbeeld moet leven van de inkomsten uit het vastgoed is de pineut. Helaas is uitwerking C in de toekomst de meest realistische prognose. Daar wordt de huur vanwege de uitbreiding van de huurbescherming verlaagd en is het inkomen na aftrek van kosten, rente en zelfs de waardestijging minder dan de helft van wat er aan inkomstenbelasting moet worden afgerekend. Feitelijk geeft de fiscus hier het advies om het vastgoedobject te verkopen. Voor de goede orde, dit raakt alleen particuliere beleggers die direct in vastgoed investeren en zelf met een hypotheek dat vastgoed hebben gefinancierd. Desondanks gaat het om ongeveer 500.000 woningen. Tot slot wordt er in de heffingsgrondslag geen rekening gehouden met inflatie omdat het dan te complex zou worden. Feitelijk moet er dus ook belasting worden betaald over inflatie, waarmee investeren in vastgoed nog verder wordt ontmoedigd. Exact dezelfde situatie via een vastgoedfonds (al dan niet beursgenoteerd) heeft geen last van dit probleem. Daar wordt weliswaar ook een forfaitair rendement gehanteerd, maar dan over een veel kleiner deel, namelijk de waarde van het vastgoed minus de waarde van de hypotheek. Dat is voor vastgoedbeleggers het alternatief, maar het is maar de vraag of de verhuurmarkt in Nederland daar veel mee opschiet. Nederland is door de hoge huizenprijzen en de fors verhoogde overdrachtsbelasting minder aantrekkelijk voor investeerders, maar buiten Nederland zijn veel meer beleggingsmogelijkheden.

Via: Auréus