Verkoopdruk particulier vastgoed

Het belang van een goede reputatie mag tegenwoordig niet worden onderschat. KLM is alleen gered omdat het bedrijf jarenlang succesvol heeft geïnvesteerd in het imago van onze nationale trots dat met haar blauwe vogels symbolisch in de vorm witte zwanen soepel en schoon de wereld overvloog.

Vastgoedbeleggers hebben een veel slechter imago. Iedere vastgoedbelegger wordt geframed door het imago van de pandjesprins, een omgeving waar huisjesmelkers door minimale investeringen een zo groot mogelijke winst willen behalen. Dus kwam er een prins Bernard-belasting om de pandjesbazen aan te pakken. De realiteit is dat veel woningen door particulieren worden verhuurd voor hun pensioen. Veel ondernemers hebben in het verleden één of meerdere panden kunnen kopen en de huurinkomsten vormen nu een aanvulling op dit pensioen. Ook die worden gepakt, onder andere door de nieuwe regels in Box 3.

Bovenop de fiscaal ongunstige positie voor vastgoedbeleggers in box 3 waar over een veel hogere Woz-waarde een hogere belasting wordt geheven en waar de hypotheek niet langer wordt gesaldeerd met die Woz-waarde, waardoor slechts een deel van de hypotheekrente aftrekbaar is, komt nu de middenhuurregeling. Deze regeling zorgt er voor dat de waarde van honderdduizenden middenhuurwoningen met een kwart dalen. Daardoor is verkopen daadwerkelijk een beter optie dan verhuren.

Als minister De Jonge met het vlottrekken van de woningmarkt bedoelt dat er meer huizen moeten worden verkocht dan is het doel met deze regeling snel bereikt. Als er daadwerkelijk meer huurwoningen bij moeten komen, vooral in het middensegment, dan zorgt deze regeling eerder voor het tegenovergestelde. Bij elkaar gaan deze beleggers door deze regeling per jaar een klein miljard missen aan huurinkomsten. Geld dan niet besteed kan worden in verduurzaming van de woningen en ook geld dat niet geïnvesteerd zal worden in nieuwe huurwoningen. De uitpondwaarde van 95 procent van de huurwoningen ligt daardoor hoger dan de exploitatiewaarde van diezelfde fondsen. Dat zorgt voor veel verkoopdruk en dat is slecht nieuws voor toekomstige vrije sector-huurders, meer concurrentie in een krimpend aanbod. Bovendien krijg je in de middenhuurmarkt dezelfde effecten als we nu zien bij het segment daaronder, dat mensen niet weg willen uit hun bestaande (gesubidieerde) huurwoning. Met als gevolg minder mobiliteit op de arbeidsmarkt.

De inschattingen zijn dat zo’n 410.000 woningen tussen de 145 en de 187 WWS-punten hebben en daarmee in de middenhuur vallen, 370.000 daarvan worden geraakt door de middenhuurregeling. Uiteindelijk zal 95 procent van de middenhuur worden gereguleerd. Kortom, er is straks geen vrije huursector meer. Daardoor kan er minder worden geïnvesteerd in middenhuurwoningen, minder in verduurzaming of nieuwbouw. Als alle maatregelen bij elkaar worden genomen, de overdrachtsbelasting van 10,4 procent, de WOZ-cap en de middenhuurregeling dan daalt een middenhuurwoning met zo’n 25 procent in waarde. Oud-ondernemers die beleggen voor hun pensioen, zien hun pensioenpot ineens met 25 procent in waarde dalen, terwijl zo’n beetje alle huurinkomsten opgaan aan belastingen. In theorie kunnen en honderdduizenden van deze woningen op de markt komen, niet zo vreemd dat de huizenprijzen dalen.

Via: Auréus