De Zombie-kantoren

Een markt die het eerst wordt geraakt door de stijgende rente is de vastgoedmarkt. Voor centrale banken is dit normaal gesproken dan ook het beste transmissiemechanisme om met een hogere beleidsrente de vraag te drukken. 

Nu valt dat in de Verenigde Staten niet mee, omdat veel Amerikanen de hypotheekrente voor dertig jaar hebben geherfinancierd op een rente tussen de 2 en de 3 procent. Het feit dat diezelfde hypotheekrente is gestegen tot boven de 6 procent voelen deze mensen niet, althans niet direct. Die gestegen rente zorgt er wel voor dat de huizenmarkt op slot zit. Wel blijkt in de Verenigde Staten dat de ‘affordability index’ door de combinatie van gestegen huizenprijzen en stijgende hypotheekrentes sterk is gedaald. Reken in de Verenigde Staten op dalende huizenprijzen.

In Europa is de invloed van de gestegen rente groter omdat er hier korter wordt gefinancierd. Om het de ECB niet te makkelijk te maken, verschilt dit sterk per land. In Frankrijk, Duitsland en ook Nederland financieren huizenkopers zich meestal relatief lang, in landen als Spanje, Zweden, Polen en de Baltische staten juist kort.

Naast residentieel vastgoed is natuurlijk ook commercieel vastgoed gefinancierd op lage rentes. Nu is de markt voor commercieel vastgoed in Europa de afgelopen jaren sterk gegroeid. Waar tien jaar geleden er maar enkele grote vastgoedfondsen stonden genoteerd in Europa zijn dat er nu tientallen.  De combinatie van sterk gestegen prijzen (met steeds lagere aanvangsrendementen) en een sterke stijging van de rente kan er voor zorgen dat de kasstroom bij veel projecten negatief wordt. Het grote nadeel van vastgoed is dan dat het een relatief illiquide beleggingscategorie is, geen gelukkige combinatie met een langlopende financiering. Die sterke groei van de vastgoedfondsen is mogelijk gemaakt door de jarenlange zoektocht naar rendement, maar die is ten einde.

Die jarenlange zoektocht naar rendement was er ook in de Verenigde Staten. Samen met de lage hypotheekrente zorgde dat voor nieuwe records in de kantorenmarkt. Alleen door de coronapandemie gingen opeens steeds meer mensen thuis werken. Zo lang dat een tijdelijk fenomeen is, is er niets aan de hand. Toch lijken bedrijven terug te schalen in kantoorruimte. Nog altijd ligt de bezetting van kantoren op een gewone doordeweekse dag beneden de 50 procent in Manhattan. Nu komt dat mogelijk ook omdat bedrijven zich willen voorbereiden op een recessie, of simpelweg omdat een gemiddeld huurcontract 7 tot 10 jaar lang loopt. In de IT-industrie zijn er bovendien verschillende grote ontslagrondes, wellicht geïnspireerd door de voortvarende aanpak van Musk bij Twitter, al viel ook de ontslagronde bij Facebook (kantoren Hudson Yards) op. Ook beginnen verschillende buitenlandse investeerders minder in Europees en Amerikaanse vastgoed te beleggen. Voor de Russen hebben de Amerikanen daar zelf een eind aan gemaakt en in het kader van ‘who’s next’ haken nu ook de Arabieren en de Chinezen af. Opeens is het moment gekomen dat iederen een te grote positie heeft in de kantorenmarkt. Huurders vertrekken vooral uit de B- en C-lokaties. Wat dan niet helpt is een onderzoek van professoren van Columbia en New York University dat de gezamenlijke waarde van kantoren in New York in 2029 met 500 miljard zal zijn gedaald. Door dalende prijzen en stijgende rentes vragen banken nu ook om meer eigen vermogen in een project te stoppen.

In New York wordt al gesproken over een groeiend aantal zombie-kantoren. Dit zijn gebouwen die niet meer up-to-date zijn. Ze vereisen een nieuwe lobby, nieuwe liften en een nieuwe inrichting, maar er zijn geen financiële middelen meer om het pand op te knappen. Het gebouw wordt nog wel steeds (deels) verhuurd, maar het heeft geen toekomst meer. Op het moment dat de hypotheek moet worden geherfinancierd en dat er door de dalende waarde van het kantoor meer eigen vermogen moet worden bijgestort kan het hard gaan. Veel kantoren zullen dat niet overleven. Een deel van deze kantoren zal een residentiële bestemming krijgen, maar het merendeel is daarvoor simpelweg niet geschikt. Liften zitten op de verkeerde plek, de ramen kunnen niet open of de buurt is niet goed genoeg. Het wachten is tot ook die kantoren uit hun lijden worden verlost.

Via: Auréus