Hypotheekobligaties

De markt voor hypotheekobligaties is nog altijd één van de meest aantrekkelijke onderdelen van de obligatiemarkt.

De opslag ten opzichte van Treasuries is hoog omdat de markt vreest dat de verkoopdruk vanuit de Fed er voor zal zorgen dat het verschil verder oploopt. De kredietopslagen staan weer op het hoogste punt sinds de Grote Financiële Crisis (GFC) en juist die GFC heeft er voor gezorgd dat het enige risico dat nog overblijft ten opzichte van staatsobligaties het liquiditeitsrisico is en daarvoor ontvangt de belegger een erg ruime vergoeding.

In de afgelopen jaren zijn de huizenprijzen sterk gestegen als gevolg van de gedaalde rente. In twee jaar tijd zijn daardoor Amerikaanse huizenprijzen met 35 procent gestegen en Europa (inclusief het VK) met 15 tot 20 procent. Huizenkopers werden wel geconfronteerd met strengere voorwaarden, een direct gevolg van de GFC. Door de lage rente hebben veel Amerikanen een hypotheek voor 30 jaar met een rente die nu minder dan de helft is van de marktrente. Door de gestegen rente kunnen steeds minder Amerikanen zich een huis veroorloven, maar net als in Europa is er ook sprake van onvoldoende aanbod.

Nog meer dan in Europa staat de Amerikaanse consument er uitstekend voor. Er wordt veel gespaard, de hypotheekrente staat vast om een extreem laag niveau, de arbeidsmarkt is overspannen en lonen worden geïndexeerd met een procent of zes. Studieleningen worden kwijtgescholden. De totale schuld is relatief laag en Amerikanen zijn nog nooit zo rijk geweest. De helft van de Amerikaanse economie bestaat inmiddels uit huishoudens met een inkomen van 100.000 dollar of meer per jaar.

De grootste koper van hypotheekobligaties in de afgelopen jaren was de Amerikaanse centrale bank. Naast staatsobligaties kocht de Fed ook Agency MBS. De markt voor agency-MBS is zo’n 5,5 biljoen dollar groot en na staatsobligaties de grootste obligatiemarkt. De belangrijkste uitgevers van deze speciale obligaties zijn Government National Mortgage Association (Ginnie Mae), Federal Home Loan Mortgage Association (Freddie Mac) en Federal National Mortgage Association (Fannie Mae). De markt wordt gegarandeerd door de Amerikaanse overheid. Nu ontstond er tijdens de GFC onzekerheid over die garantie, maar de systeemrisico’s zijn simpelweg te groot om deze overheidsgaranties te schrappen. Kopers moeten tegenwoordig ook 20 procent eigen geld meenemen en banken krijgen meer informatie over inkomen, huwelijkse voorwaarden etc. De slechte leningen van de GFC zijn verleden tijd. In het geval van een default van een hypotheek betaalt de Agency de beleggers in de pool het bedrag terug, gegarandeerd door de overheid.

Er zijn twee belangrijke risico’s bij agency MBS. Het eerste is het durationrisico. Net als staatsobligaties zijn ze gevoelig voor stijgende en dalende rentes. Verder is de duration flexibel, omdat de hypotheek vervroegd kan worden afgelost. Normaal gesproken worden keurig de termijnen van hypotheek voldaan, maar mocht de rente sterk dalen dan is het mogelijk in de Verenidge Staten om een 30-jaars hypotheek te herfinancieren op de lagere rente (dus zonder boeterente). Nu heeft op dit moment iedereen zich zeer goedkoop gefinancierd, dus men zal wel gek zijn om te gaan herfinancieren. Het zorgt er juist voor dat de huizenmarkt in de VS op slot gaat, want verkoop van het huis betekent ook einde van de hypotheek.

Via: Auréus