Herstel op de Amerikaanse huizenmarkt

Er zijn steeds meer signalen dat de Amerikaanse economie bezig is met een doorstart en dat het scenario van een zachte of zelfs een harde landing naar de achtergrond aan het verdwijnen is.

De oorzaak van die doorstart is de kracht van de Amerikaanse consumptie en dat heeft uiteraard ook gevolgen voor de huizenmarkt. Nu is dit wellicht het meest rentegevoelige onderdeel van de Amerikaanse economie, maar ook hier gaat het niet zozeer om de beweging in de rente als wel om het absolute niveau. De Amerikaanse hypotheekrente mag dan ruimschoots verdubbeld zijn van beneden de 3 procent tot 7,25 procent afgelopen oktober, de daaropvolgende daling richting 6 procent was kennelijk voldoende om meer kopers naar de huizenmarkt te lokken. Nu is 6 procent rente in historisch perspectief ook niet zo hoog. Eerder deze eeuw ontstond er, ondanks of dankzij een rente van 6 procent, een zeepbel op de Amerikaanse huizenmarkt. Afgelopen week steeg het aantal aanvragen voor hypotheken met 3 procent. Dat zijn uiteraard niet de bestaande huizenbezitters, want die hebben zich massaal geherfinancierd beneden de 3 procent. Ook op Google wordt er ten opzichte van november 38 procent meer gezocht naar huizen die te koop staan.

In tegenstelling tot de vorige neergang op de Amerikaanse huizenmarkt was er dit keer ook niet te veel gebouwd. Er was de afgelopen jaren juist sprake van krapte met een voorraad van slechts enkele maanden. Dat is door de gestegen rente wel opgelopen naar 4 maanden, maar sinds november ook weer gedaald richting de drie maanden. Goldman Sachs gaat er nu van uit dat de huizenprijzen vanaf de piek met 6 procent zullen dalen. Eerder ging de bank nog uit van een daling van 10 procent vanaf de top. Corelogic gaat zelfs uit van een 3 procent verder stijgende huizenprijs in de Verenigde Staten dit jaar.

De huizenmarkt is een belangrijk transmissiemechanisme voor de Amerikaanse centrale bank. Het was de manier om via hogere rentes de eindvraag van consumenten te drukken. In de zomer van vorig jaar had Fed-voorzitter Powell het niet voor niets over een ‘reset’ op de Amerikaanse huizenmarkt. Kennelijk is daarvoor een hypotheekrente van 6 procent nog niet hoog genoeg, maar er zit natuurlijk een politiek spanningsveld om aan de ene kant te zorgen voor betaalbare huizen en aan de andere kant de inflatie onder controle te krijgen. Dit spanningsveld zal er mede voor zorgen dat de Fed – zodra de inflatiedoelstelling van 2 procent in het zicht is – waarschijnlijk al binnen enkele maanden gaat pauzeren. Ook voor een centrale bank is het veroorzaken van miljoenen werklozen een grote stap.

De Amerikaanse huizenmarkt heeft ook een grote invloed op de Amerikaanse economie. Dit was daarom ook het segment dat moest zorgen voor een zachte of zelfs een harde landing van de Amerikaanse economie. Waarschijnlijk hebben economen de inhaaleffecten post-Covid onderschat en is de huidige hypotheekrente in historisch perspectief niet hoog. Dezelfde rente kon een huizenzeepbel in de periode 2004-2007 niet voorkomen. Ook potentiële huizenkopers realiseren zich dat we de extreem lage rentes van de afgelopen jaren niet meer terug zullen zien.

Verder blijft de huizenmarkt vooral een lokaal fenomeen. In de afgelopen jaren zijn de huizenprijzen in sommige gebieden sterk gestegen en nu ook weer gedaald. Zo zijn de huizenprijzen in de omgeving van San Francisco vanaf de top zelfs met 30 procent gedaald, maar daarmee komt de mediane huizenprijs terug op het niveau van december 2020. Gelet op de activiteit op de huizenmarkt gedurende de coronapandemie, hebben de meeste mensen voor december 2020 een huis gekocht. Januari is meestal het jaarlijkse dieptepunt op de Amerikaanse huizenmarkt, met het aanbreken van het voorjaar worden er meer huizen verhandeld. Dan zal ook duidelijk worden hoe sterk de vraag daadwerkelijk is. In de omgeving San Francisco wordt de impact gevoeld van de massaontslagen bij met name Big-Tech bedrijven, maar in het hele land staat de werkloosheid op het laagste niveau sinds 1969. Stijgende huizenprijzen hebben uiteraard ook een invloed op de huurmarkt in de Verenigde Staten, die stijgen mee. Nog altijd is het op lange termijn goedkoper om te kopen dan om te huren.

De Amerikaanse huizenmarkt mag niet vergeleken worden met de Europese huizenmarkt en al helemaal niet met de Nederlandse huizenmarkt. Het grote verschil tussen de VS en Nederland is dat er hier helemaal geen sprake is van een markt. In een echte markt zorgen stijgende prijzen voor meer aanbod. Hier heeft de politiek er voor gezorgd dat het marktmechanisme niet meer werkt. De gemiddelde sociale huurwoning in Amsterdam betaalt per maand minder huur dan dat diezelfde woning per nacht op zou leveren via AirBnB. De plannen ten aanzien van de vrije verhuursector zorgen er voor dat projectontwikkelaars acuut stoppen met bouwen, nu de opbrengst waarschijnlijk veel lager uitkomt dan geprognosticeerd. Terwijl huizenprijzen stijgen gaan door de plannen van de overheid de huurprijzen omlaag, terwijl die in de VS juist stijgen. Ook in internationaal perspectief blijft het bij vastgoed draaien om locatie, locatie en locatie.

Via: Auréus